Due diligence nieruchomości – co sprawdzić przed zakupem?

Od czego zacząć analizę nieruchomości?

Pierwszym krokiem jest ustalenie, co dokładnie ma być przedmiotem transakcji: działka, lokal, budynek, udział w nieruchomości albo zespół działek. Następnie trzeba porównać dane z księgi wieczystej z dokumentami ewidencyjnymi i rzeczywistym sposobem korzystania z gruntu.

Zakres badania powinien odpowiadać celowi zakupu. Innych dokumentów potrzebuje osoba kupująca mieszkanie, a innych inwestor planujący zabudowę gruntu lub przedsięwzięcie komercyjne.

• księga wieczysta i dokumenty własności
• ewidencja gruntów i budynków
• MPZP, decyzje WZ i inne uwarunkowania planistyczne
• dostęp do drogi publicznej i służebności
• media, infrastruktura i istniejące umowy
• roszczenia, postępowania i ograniczenia administracyjne

Księga wieczysta to punkt wyjścia, nie cała analiza

Księga wieczysta pozwala sprawdzić m.in. oznaczenie nieruchomości, właściciela, prawa i roszczenia ujawnione w dziale III oraz hipoteki w dziale IV. Trzeba jednak zweryfikować także wzmianki i dokumenty stanowiące podstawę wpisów.

Nie każde ryzyko inwestycyjne wynika z księgi. Sposób zabudowy, dostęp do drogi, decyzje administracyjne, umowy z gestorami sieci czy faktyczne korzystanie przez osoby trzecie mogą wymagać osobnej analizy.

Planowanie i wykonalność inwestycji

Jeżeli celem jest zabudowa, należy ustalić obowiązujące akty i decyzje planistyczne oraz parametry istotne dla planowanego zamierzenia. Sam fakt, że sąsiednia nieruchomość jest zabudowana, nie przesądza o możliwości realizacji konkretnego projektu.

W praktyce analizuje się również ograniczenia wynikające z ochrony środowiska, infrastruktury, ochrony zabytków lub innych przepisów szczególnych, jeśli dotyczą danej nieruchomości.

Dostęp do drogi, służebności i infrastruktura

Dostęp do drogi publicznej trzeba oceniać prawnie i faktycznie. Wjazd używany od lat nie zawsze oznacza istnienie trwałego tytułu prawnego do przejazdu. Przy służebności znaczenie ma jej treść, przebieg i nieruchomość, na rzecz której została ustanowiona.

Dla inwestora istotne są także możliwości doprowadzenia mediów i warunki korzystania z istniejącej infrastruktury. Te kwestie powinny być sprawdzone przed ustaleniem ostatecznych warunków transakcji.

Umowa przedwstępna i warunki zamknięcia transakcji

Jeżeli badanie ujawnia ryzyka możliwe do usunięcia, można rozważyć odpowiednie warunki umowy: dostarczenie dokumentu, wykreślenie obciążenia, uzyskanie zgody, ustanowienie służebności albo uregulowanie dostępu do drogi. Zakres zabezpieczeń zależy od konkretnej transakcji.

Dobrze przeprowadzone due diligence nie służy wyłącznie odpowiedzi „kupować czy nie”. Powinno wskazać ryzyka, ich znaczenie dla ceny i inwestycji oraz działania potrzebne przed zawarciem umowy.

Najczęstsze pytania

Czy wystarczy sprawdzić księgę wieczystą?

Nie. Księga jest podstawowym źródłem informacji o stanie prawnym, ale nie pokazuje wszystkich ryzyk planistycznych, administracyjnych, infrastrukturalnych i faktycznych.

Czy due diligence robi się przed umową przedwstępną?

Najbezpieczniej przed związaniem się nieodwracalnymi warunkami. Jeżeli umowa przedwstępna ma być zawarta wcześniej, jej treść powinna uwzględniać potrzebę dalszej weryfikacji.

Czy analiza obejmuje MPZP i WZ?

Jeżeli sposób wykorzystania nieruchomości ma znaczenie dla transakcji, analiza planistyczna powinna stanowić jeden z podstawowych elementów badania.