Jak sprawdzić księgę wieczystą przed zakupem nieruchomości?
Księga wieczysta pozwala szybko wychwycić część najważniejszych ryzyk transakcji, ale trzeba czytać ją jako całość i zwracać uwagę nie tylko na właściciela oraz hipotekę, lecz także na wzmianki, roszczenia i treść praw ujawnionych w działach księgi.
Co sprawdzamy w poszczególnych działach księgi?
Dział I obejmuje oznaczenie nieruchomości oraz prawa związane z jej własnością, dział II wskazuje właściciela lub użytkownika wieczystego, dział III służy ujawnianiu wielu praw, roszczeń i ograniczeń, a dział IV dotyczy hipotek.
Dane trzeba zestawić z przedmiotem umowy. Rozbieżność w oznaczeniu działki, nieaktualny właściciel albo nietypowy wpis w dziale III wymagają wyjaśnienia przed transakcją.
- zgodność numerów działek i powierzchni
- podstawa nabycia właściciela
- służebności i roszczenia w dziale III
- hipoteki i wierzyciele hipoteczni
- wzmianki o złożonych wnioskach
Dlaczego wzmianka jest ważna?
Wzmianka sygnalizuje, że do księgi wpłynął wniosek lub środek zaskarżenia, który może doprowadzić do zmiany ujawnionego stanu. Sam widok aktualnej treści księgi nie wystarcza wtedy do oceny ryzyka.
Przed zakupem warto ustalić, czego dotyczy wzmianka i czy może wpływać na własność, obciążenia lub pierwszeństwo praw.
Hipoteka nie zawsze wyklucza zakup
Nieruchomość obciążona hipoteką może być przedmiotem transakcji, ale umowa i sposób rozliczenia ceny powinny zabezpieczać wykreślenie hipoteki lub inny uzgodniony sposób spłaty wierzyciela. Dokumenty bankowe trzeba sprawdzić przed podpisaniem aktu.
Kiedy potrzebne są dokumenty poza księgą?
Jeżeli treść wpisu jest niejasna, występują rozbieżności lub ryzyko wynika z historii nieruchomości, znaczenie mogą mieć akty notarialne, postanowienia sądu, dokumenty geodezyjne i akta księgi wieczystej. W inwestycjach gruntowych konieczne jest też sprawdzenie planowania i dostępu do drogi.
Podstawa prawna
Zasady prowadzenia ksiąg wieczystych, ich jawności oraz ochrony obrotu reguluje ustawa o księgach wieczystych i hipotece. Skutek konkretnego wpisu trzeba oceniać z uwzględnieniem jego treści i dokumentów będących podstawą wpisu.
Najczęstsze pytania
Czy można kupić nieruchomość z hipoteką?
Tak, ale sposób spłaty i wykreślenia hipoteki powinien być uregulowany w dokumentach transakcyjnych.
Czy wzmianka oznacza, że nie można kupić nieruchomości?
Nie zawsze, ale oznacza potrzebę ustalenia, czego dotyczy postępowanie mogące zmienić treść księgi.
Czy księga pokazuje MPZP?
Nie. Ustalenia planistyczne sprawdza się w odrębnych dokumentach i rejestrach.
Potrzebujesz analizy nieruchomości?
Prześlij numer księgi, działki, projekt umowy lub najważniejszy dokument związany z problemem.
Zgłoś sprawę