Czy wspólnota mieszkaniowa może znieść podział quoad usum uchwałą?

Krótka odpowiedź: nie ma jednej reguły, zgodnie z którą każdy podział quoad usum można znieść zwykłą uchwałą większości właścicieli albo – przeciwnie – zawsze potrzebna jest zgoda wszystkich. W praktyce trzeba najpierw ustalić, z czego wynika obecny sposób korzystania z nieruchomości wspólnej: z umowy wszystkich współwłaścicieli, z postanowień aktów notarialnych zawieranych z deweloperem, z umowy ze wspólnotą, z orzeczenia sądu, z wpisu w księdze wieczystej czy tylko z utrwalonej praktyki.

To rozróżnienie jest kluczowe. Sąd Najwyższy dopuścił w określonym stanie faktycznym zmianę podziału quoad usum uchwałą większości właścicieli. Z drugiej strony w orzecznictwie występuje również podejście, zgodnie z którym umownego podziału do korzystania nie można po prostu „skasować” głosami większości, jeżeli oznaczałoby to ingerencję w indywidualne uprawnienia wynikające z umowy właścicieli.

Co właściwie oznacza podział quoad usum?

Podział quoad usum nie jest podziałem własności nieruchomości. Nie powoduje, że ogródek, miejsce postojowe, część piwnicy albo inny fragment nieruchomości wspólnej staje się własnością konkretnej osoby. Jest to sposób uregulowania korzystania z rzeczy wspólnej: określony współwłaściciel otrzymuje prawo do korzystania z oznaczonej części, często z wyłączeniem innych osób.

W przypadku wspólnot mieszkaniowych punktem wyjścia pozostaje prawo właściciela lokalu do współkorzystania z nieruchomości wspólnej zgodnie z jej przeznaczeniem. Ustawa o własności lokali nie zawiera osobnego, kompletnego rozdziału o quoad usum, dlatego znaczenie mają również przepisy Kodeksu cywilnego o współwłasności oraz orzecznictwo.

Najważniejsze pytanie: skąd wynika obecny podział do korzystania?

Przed przygotowaniem uchwały trzeba odtworzyć „źródło” podziału. Sama informacja, że od wielu lat ktoś korzysta z jednego miejsca postojowego albo ogródka, nie wystarcza. Inaczej należy oceniać sytuację, gdy deweloper w kolejnych aktach sprzedaży wskazywał miejsca do wyłącznego korzystania, inaczej umowę podpisaną przez wszystkich właścicieli, a jeszcze inaczej orzeczenie sądu.

W praktyce warto sprawdzić przede wszystkim: akty notarialne nabycia lokali, załączniki i rzuty, pierwotną umowę właścicieli, regulaminy, uchwały, ewentualne umowy ze wspólnotą, treść księgi wieczystej oraz dokumenty dotyczące późniejszych zmian. Dopiero po tej analizie można rozsądnie odpowiedzieć, czy właściwym instrumentem jest uchwała, umowa, czy postępowanie sądowe.

Kiedy orzecznictwo dopuściło zmianę quoad usum uchwałą większości?

Najczęściej przywoływanym orzeczeniem jest wyrok Sądu Najwyższego z 29 czerwca 2010 r., sygn. III CSK 325/09. Sprawa dotyczyła miejsc postojowych należących do nieruchomości wspólnej. Właściciele określili sposób korzystania z nich w umowach zawieranych z dotychczasowym właścicielem. Sąd Najwyższy przyjął w tym konkretnym układzie, że taki podział do korzystania może zostać zmieniony uchwałą większości właścicieli lokali.

To orzeczenie jest bardzo ważne, ale nie powinno być czytane jako zasada: „każdy quoad usum można odwołać większością”. Znaczenie miały okoliczności sprawy, charakter miejsc postojowych jako części nieruchomości wspólnej oraz sposób, w jaki dotychczasowe zasady korzystania zostały ukształtowane.

Jeżeli zatem mamy typowy model deweloperski, w którym poszczególni nabywcy uzyskiwali w aktach sprzedaży uprawnienia do korzystania z oznaczonych miejsc na nieruchomości wspólnej, wyrok III CSK 325/09 daje wspólnocie istotny argument za możliwością zmiany sposobu korzystania uchwałą. Nadal jednak trzeba ocenić treść konkretnych dokumentów i to, czy uchwała nie narusza prawa lub uzasadnionych interesów poszczególnych właścicieli.

Kiedy sama uchwała większości może być niewystarczająca?

Znacznie ostrożniej trzeba podchodzić do sytuacji, w której istnieje rzeczywista umowa wszystkich współwłaścicieli określająca trwały podział do korzystania i przyznająca poszczególnym osobom skonkretyzowane uprawnienia. W orzecznictwie sądów powszechnych spotyka się stanowisko, że skoro do ustanowienia takiego umownego podziału potrzebna była zgoda wszystkich współwłaścicieli, to jego zmiana również wymaga ich zgody, ewentualnie rozstrzygnięcia sądu.

Dobrym ostrzeżeniem przed automatycznym stosowaniem większości jest wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z 1 lutego 2023 r., sygn. V ACa 476/22. Sąd uchylił uchwałę, która w ustalonych okolicznościach ingerowała w umownie określone zasady korzystania z nieruchomości i prawa właścicieli. Orzeczenie pokazuje, że sama forma uchwały nie daje wspólnocie nieograniczonej możliwości zmiany wcześniej ukształtowanych praw.

Czy wpis quoad usum do księgi wieczystej ma znaczenie?

Tak. Jeżeli sposób korzystania został ukształtowany jako trwałe uprawnienie i ujawniony w księdze wieczystej, ryzyko związane z próbą jednostronnej zmiany uchwałą jest większe. W takim przypadku szczególnie trudno traktować wcześniejsze ustalenia jako zwykły, organizacyjny regulamin korzystania z nieruchomości.

W praktyce wpis w księdze wieczystej powinien być sygnałem, że przed głosowaniem trzeba przeanalizować podstawę wpisu, treść dokumentu stanowiącego jego podstawę oraz krąg osób, które były stronami ustaleń. Nie oznacza to, że każdy wpis automatycznie przesądza wynik sporu, ale wyraźnie zwiększa znaczenie argumentu o trwałości indywidualnych uprawnień.

Duża i mała wspólnota – dlaczego to rozróżnienie jest ważne?

Jeżeli liczba lokali wyodrębnionych i niewyodrębnionych nie jest większa niż trzy, do zarządu nieruchomością wspólną odpowiednio stosuje się przepisy Kodeksu cywilnego i Kodeksu postępowania cywilnego o współwłasności. W większych wspólnotach podstawowym reżimem zarządu są przepisy ustawy o własności lokali.

W dużej wspólnocie czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu wymagają uchwały właścicieli. Uchwały co do zasady zapadają większością głosów liczoną według wielkości udziałów. Nie oznacza to jednak, że każda sprawa związana z nieruchomością wspólną staje się przez to wyłącznie „sprawą zarządu”. Jeżeli uchwała ma ingerować w odrębne prawa umowne właściciela, trzeba zbadać, czy wspólnota ma kompetencję do takiej ingerencji.

Zmiana sposobu korzystania a zniesienie quoad usum – to nie zawsze to samo

W praktyce uchwały bywają formułowane bardzo szeroko: „znosi się dotychczasowy podział quoad usum”. Takie zdanie może być zbyt uproszczone. Czasem wspólnota chce jedynie zmienić organizację korzystania z miejsc postojowych. W innym przypadku chce odebrać konkretnemu właścicielowi wyłączne korzystanie z ogródka albo pomieszczenia, które zostało mu przyznane w umowie.

Im silniej uchwała ingeruje w indywidualne, wcześniej przyznane i skonkretyzowane uprawnienie, tym większe znaczenie ma analiza podstawy tego uprawnienia. Dlatego przed głosowaniem warto precyzyjnie opisać, co dokładnie ma zostać zmienione, z jakiej przyczyny i jaki będzie nowy sposób korzystania.

Czy wystarczy uchwała o zmianie przeznaczenia części wspólnej?

Nie zawsze. Ustawa o własności lokali wymienia zmianę przeznaczenia części nieruchomości wspólnej jako przykład czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu. Do takiej czynności w dużej wspólnocie potrzebna jest uchwała. Trzeba jednak odróżnić zgodę na zmianę przeznaczenia od wcześniejszego usunięcia lub zmiany indywidualnego tytułu do korzystania z danej części.

Jeżeli przykładowo pomieszczenie wspólne zostało wcześniej oddane konkretnemu właścicielowi do wyłącznego korzystania na podstawie skutecznej umowy, uchwała o przeznaczeniu tego pomieszczenia na inny cel nie musi sama przez się rozwiązywać problemu istniejącej umowy.

Jak przygotować uchwałę, jeżeli większościowy tryb jest dopuszczalny?

Uchwała nie powinna ograniczać się do lakonicznego stwierdzenia, że „znosi się quoad usum”. Bezpieczniej opisać dotychczasowy sposób korzystania, dokument, z którego wynika, zakres zmiany, części nieruchomości objęte zmianą, uzasadnienie gospodarcze lub organizacyjne oraz sposób korzystania po zmianie.

Jeżeli wykonanie uchwały wymaga zawarcia umów, złożenia oświadczeń albo innych czynności prawnych, trzeba też prawidłowo umocować zarząd. Warto również rozważyć okres przejściowy, zasady wydania części nieruchomości i rozliczenie nakładów, jeśli były ponoszone przez dotychczasowego użytkownika.

Czy właściciel może zaskarżyć uchwałę zmieniającą quoad usum?

Tak. Właściciel lokalu może żądać uchylenia uchwały m.in. wtedy, gdy jest ona niezgodna z prawem lub umową właścicieli, narusza zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną albo w inny sposób narusza jego interesy. Ustawa przewiduje na takie powództwo termin sześciu tygodni liczony według zasad określonych w art. 25 ustawy o własności lokali.

W sporze o quoad usum szczególnie istotne bywa właśnie pytanie, czy uchwała pozostaje zgodna z wcześniejszą umową właścicieli i czy ingerencja w sytuację konkretnej osoby ma obiektywne uzasadnienie.

Praktyczna checklista przed głosowaniem nad zniesieniem quoad usum

• ustal, kto i kiedy ustanowił dotychczasowy podział do korzystania;
• sprawdź akty notarialne, umowy, załączniki graficzne i księgę wieczystą;
• ustal, czy porozumienie zawarli wszyscy współwłaściciele, czy poszczególni nabywcy z deweloperem;
• sprawdź, czy uprawnienie jest związane z konkretnym lokalem i czy przechodziło na kolejnych nabywców;
• określ, czy wspólnota chce zmienić organizację korzystania, czy odebrać konkretnej osobie indywidualne uprawnienie;
• ustal, czy mamy do czynienia z dużą czy małą wspólnotą;
• oceń, czy zmiana wiąże się także ze zmianą przeznaczenia części nieruchomości wspólnej;
• przygotuj nowy, jednoznaczny sposób korzystania po zmianie;
• sprawdź, czy potrzebna będzie umowa, pełnomocnictwo dla zarządu albo wpis w księdze wieczystej;
• przed głosowaniem oceń ryzyko zaskarżenia uchwały przez właściciela, który traci dotychczasowe uprawnienie.

Przykład: miejsca postojowe przydzielone przez dewelopera

Jeżeli miejsca znajdują się na nieruchomości wspólnej, a w umowach sprzedaży deweloper wskazywał nabywcom konkretne miejsca do wyłącznego korzystania, wspólnota może powoływać się na kierunek wynikający z wyroku III CSK 325/09. Nie oznacza to jednak, że każda uchwała będzie prawidłowa. Nadal znaczenie mają jej treść, cel, sposób potraktowania poszczególnych właścicieli oraz zgodność z zasadami prawidłowego zarządzania.

Przykład: ogródki lub pomieszczenia przyznane umową wszystkich właścicieli

Jeżeli wszyscy współwłaściciele zawarli umowę, która szczegółowo przypisuje konkretne części nieruchomości do wyłącznego korzystania i na tej podstawie przez lata funkcjonują indywidualne uprawnienia, przyjęcie, że zwykła uchwała większości automatycznie unicestwia tę umowę, jest dużo bardziej ryzykowne. W takim wariancie trzeba rozważyć zmianę umowy za zgodą zainteresowanych albo – w razie sporu – drogę sądową.

Najważniejszy wniosek

Nie należy zaczynać od pytania „ile głosów potrzeba?”, lecz od pytania „jaki jest tytuł prawny obecnego quoad usum?”. Dopiero po ustaleniu źródła i treści dotychczasowych praw można bezpiecznie ocenić, czy wspólnota może działać uchwałą większości, czy potrzebna jest zgoda wszystkich stron wcześniejszej umowy albo rozstrzygnięcie sądu.

W orzecznictwie istnieją argumenty za możliwością zmiany określonych podziałów do korzystania uchwałą większości, ale istnieją też wyraźne granice takiej ingerencji. Dlatego treść dokumentów ustanawiających quoad usum ma zwykle większe znaczenie niż sama nazwa uchwały.

Powiązane materiały

• Uchwały wspólnoty mieszkaniowej
• Czynności przekraczające zwykły zarząd
• Nieruchomość wspólna – co obejmuje?
• Wspólnoty mieszkaniowe – pomoc prawna we Wrocławiu

Podstawa prawna i orzecznictwo

Artykuł uwzględnia ustawę z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, w szczególności art. 19, 22, 23 i 25, a także przepisy Kodeksu cywilnego dotyczące współwłasności. Przy ocenie możliwości zmiany podziału do korzystania istotne są m.in. wyrok Sądu Najwyższego z 29 czerwca 2010 r., III CSK 325/09, uchwała Sądu Najwyższego z 29 listopada 2007 r., III CZP 94/07, oraz późniejsze orzecznictwo sądów apelacyjnych, w tym wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z 1 lutego 2023 r., V ACa 476/22.

Stan prawny: październik 2026 r. Materiał ma charakter ogólny i edukacyjny. Przy ocenie konkretnego podziału quoad usum konieczne jest zbadanie dokumentów, na podstawie których został ustanowiony.