Czynności przekraczające zwykły zarząd – kiedy wspólnota potrzebuje uchwały?

Co zarząd może zrobić samodzielnie?

Zarząd kieruje bieżącymi sprawami wspólnoty i reprezentuje ją na zewnątrz. Czynności mieszczące się w zwykłym zarządzie może podejmować samodzielnie. Granica między bieżącą administracją a decyzją wymagającą uchwały zależy jednak od charakteru konkretnej czynności, jej skutków i przepisów szczególnych.

Dlatego przy nietypowych wydatkach, nowych zobowiązaniach, zmianie sposobu korzystania z części wspólnych albo dużych pracach budowlanych nie warto opierać się wyłącznie na nazwie czynności. Trzeba przeanalizować jej rzeczywistą treść.

Kiedy ustawa wprost wskazuje na uchwałę?

Art. 22 ustawy o własności lokali wymienia przykładowe czynności przekraczające zwykły zarząd. Należą do nich m.in. przyjęcie rocznego planu gospodarczego, ustalenie wysokości opłat na pokrycie kosztów zarządu, zmiana przeznaczenia części nieruchomości wspólnej oraz niektóre czynności dotyczące przebudowy, podziału lub nabywania nieruchomości.

Katalog ustawowy nie rozwiązuje każdego przypadku. Umowa z wykonawcą, wieloletnie zobowiązanie albo remont o znaczącej wartości może wymagać osobnej analizy, zwłaszcza gdy skutki ekonomiczne wykraczają poza bieżące utrzymanie nieruchomości.

Co powinna zawierać uchwała?

Im większa wartość i znaczenie czynności, tym ważniejsze jest, aby uchwała nie była blankietowa. Zbyt ogólne upoważnienie może wywołać spór o to, czy zarząd działał jeszcze w granicach zgody właścicieli.

• jednoznaczne wskazanie planowanej czynności
• zgodę właścicieli na jej dokonanie
• zakres umocowania zarządu, jeżeli ma zawrzeć umowę lub złożyć oświadczenie
• najważniejsze parametry finansowe i rzeczowe, jeśli są już znane
• w razie potrzeby zasady finansowania i wykonania decyzji

Co zrobić, gdy nie ma wymaganej większości?

Brak większości nie zawsze oznacza, że sprawa musi pozostać nierozstrzygnięta. Ustawa przewiduje możliwość zwrócenia się do sądu w sytuacji braku wymaganej zgody właścicieli. Ocena, czy taki tryb jest właściwy, wymaga jednak odniesienia do celu czynności i interesów właścicieli.

Podstawa prawna

Kluczowe znaczenie mają art. 21–24 ustawy o własności lokali, w szczególności art. 22 regulujący zwykły zarząd i czynności przekraczające jego zakres.

Najczęstsze pytania

Czy każdy remont wymaga uchwały?

Nie można przyjąć jednej reguły dla wszystkich remontów. Znaczenie mają zakres, koszt, charakter prac i to, czy czynność mieści się w bieżącym utrzymaniu nieruchomości czy wykracza poza zwykły zarząd.

Czy uchwała może tylko ogólnie upoważnić zarząd do działania?

Im poważniejsza czynność, tym większe ryzyko związane z blankietowym upoważnieniem. Treść uchwały powinna pozwalać ustalić, na co właściciele faktycznie wyrazili zgodę.

Czy zarząd może podpisać umowę przed podjęciem uchwały?

Jeżeli umowa dotyczy czynności przekraczającej zwykły zarząd, trzeba wcześniej ocenić wymagany zakres zgody i umocowania. Podpisanie umowy bez właściwej podstawy może rodzić spór o skuteczność działania.

Co zrobić, gdy właściciele nie podejmą uchwały?

W niektórych sytuacjach ustawa pozwala wystąpić do sądu o rozstrzygnięcie. Przed takim krokiem warto sprawdzić podstawę prawną, materiał dowodowy i interes wspólnoty.