Nieruchomość wspólna – które części budynku należą do wspólnoty?

Jak ustawa definiuje nieruchomość wspólną?

Nieruchomość wspólną tworzy grunt oraz te części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli poszczególnych lokali. Dlatego ocena konkretnego elementu powinna uwzględniać jego funkcję, sposób korzystania oraz dokumentację nieruchomości.

Nie każdy element znajdujący się fizycznie przy lokalu jest automatycznie częścią lokalu i nie wszystko, co znajduje się poza lokalem, musi być częścią wspólną w takim samym zakresie.

Typowe części wspólne

• grunt i elementy zagospodarowania służące nieruchomości
• klatki schodowe, korytarze i inne przestrzenie wspólnego użytku
• dach, elewacja, fundamenty i elementy konstrukcyjne
• instalacje i piony służące więcej niż jednemu lokalowi
• pomieszczenia techniczne i urządzenia obsługujące budynek

Dlaczego balkony, tarasy i garaże wywołują spory?

Przy balkonach, tarasach, ogródkach lub garażach trzeba rozdzielić elementy służące wyłącznie właścicielowi od elementów konstrukcyjnych i zabezpieczających budynek. W praktyce nie wystarcza samo stwierdzenie, że z powierzchni korzysta jedna osoba.

Znaczenie mogą mieć konstrukcja budynku, dokumentacja projektowa, akt ustanowienia odrębnej własności, sposób określenia pomieszczeń przynależnych i rzeczywista funkcja danego elementu.

Kto płaci za naprawę?

Jeżeli naprawa dotyczy nieruchomości wspólnej, koszty co do zasady obciążają wspólnotę według zasad ponoszenia kosztów zarządu. Jeżeli problem wynika z działania konkretnego właściciela, wady wykonawczej albo odpowiedzialności innego podmiotu, trzeba dodatkowo zbadać możliwość dochodzenia zwrotu kosztów lub naprawienia szkody.

Jak rozstrzygnąć wątpliwość przed remontem?

Przed podjęciem uchwały lub zleceniem prac warto zebrać dokumentację techniczną, akt notarialny, rzuty, regulaminy i informacje o sposobie korzystania. Pozwala to oddzielić problem techniczny od kwestii prawnej i ograniczyć ryzyko finansowania przez wspólnotę elementu, za który odpowiada inny podmiot.

Najczęstsze pytania

Czy dach jest częścią wspólną?

Co do zasady dach służy całemu budynkowi i jest typowym elementem nieruchomości wspólnej.

Czy balkon zawsze należy wyłącznie do właściciela lokalu?

Nie należy przyjmować takiego uproszczenia. Trzeba rozdzielić powierzchnię służącą wyłącznie właścicielowi od elementów konstrukcyjnych i zabezpieczających budynek.

Czy garaż podziemny jest częścią wspólną?

To zależy od sposobu prawnego wyodrębnienia garażu i poszczególnych praw do miejsc. Konieczna jest analiza ksiąg, aktów i dokumentacji budynku.

Kto decyduje o remoncie części wspólnej?

Zakres kompetencji zależy od rodzaju czynności. Bieżące czynności może podejmować zarząd, natomiast działania przekraczające zwykły zarząd wymagają uchwały właścicieli.