Zmiana zarządu wspólnoty mieszkaniowej – jak odwołać i powołać zarząd?

Kto powołuje i odwołuje zarząd?

Jeżeli liczba lokali wyodrębnionych i niewyodrębnionych jest większa niż trzy, właściciele są obowiązani wybrać jednoosobowy albo kilkuosobowy zarząd. Ustawa przewiduje możliwość zawieszenia lub odwołania zarządu albo poszczególnych jego członków uchwałą właścicieli.

Przygotowując zmianę trzeba odróżnić zarząd wspólnoty od zarządcy lub administratora świadczącego usługi na podstawie umowy. Zmiana jednego podmiotu nie zawsze automatycznie rozwiązuje stosunek prawny z drugim.

Jak przygotować uchwałę o zmianie zarządu?

• jednoznacznie wskazać osoby odwoływane i powoływane
• ustalić datę skuteczności zmiany
• uwzględnić zasady reprezentacji wspólnoty po zmianie
• zaplanować przekazanie dokumentacji, dostępów i spraw w toku
• sprawdzić, czy potrzebne są dodatkowe uchwały lub pełnomocnictwa

Co powinien przekazać dotychczasowy zarząd?

Zmiana personalna powinna być połączona z protokolarnym przekazaniem dokumentacji. Dotyczy to m.in. uchwał, umów, dokumentacji księgowej i technicznej, dostępu do rachunków, danych wykonawców, spraw sądowych i korespondencji.

Brak uporządkowanego przekazania może sparaliżować bieżące działanie wspólnoty i utrudnić dochodzenie roszczeń, jeżeli terminy biegną niezależnie od zmiany zarządu.

Zarząd a zarządca i administrator

Zarząd jest organem wspólnoty, natomiast zarządca lub administrator może działać na podstawie odmiennej podstawy prawnej lub umowy. Przed zmianą firmy obsługującej nieruchomość trzeba przeanalizować umowę, okres wypowiedzenia, zasady przekazania dokumentów i rozliczenia końcowego.

Podstawa prawna

Podstawowe zasady dotyczące wyboru, odwołania i reprezentacji zarządu wynikają z art. 20 i 21 ustawy o własności lokali. W konkretnym przypadku trzeba także uwzględnić sposób zarządu określony dla danej nieruchomości oraz obowiązujące umowy.

Najczęstsze pytania

Czy zarząd można odwołać w każdej chwili?

Ustawa pozwala właścicielom zawiesić lub odwołać zarząd albo poszczególnych jego członków uchwałą. Trzeba przy tym prawidłowo przeprowadzić głosowanie i określić skutki zmiany.

Czy zmiana zarządu automatycznie kończy umowę z administratorem?

Nie musi. Umowa z administratorem lub zarządcą wymaga osobnej analizy, w szczególności pod kątem strony umowy, okresu wypowiedzenia i zasad rozwiązania.

Kto podpisuje dokumenty po zmianie zarządu?

Po skutecznym powołaniu nowego zarządu wspólnotę reprezentują osoby uprawnione zgodnie z ustawą i przyjętym sposobem reprezentacji.

Jak zabezpieczyć przekazanie dokumentów?

Najlepiej sporządzić protokół przekazania z listą dokumentów, dostępów, rachunków, kluczy, spraw sądowych, umów i zobowiązań będących w toku.